06/05/2025
Να ενεργοποιήσει την οικοδομική δραστηριότητα που έχει παγώσει επί πέντε μήνες βάζει σε άμεση προτεραιότητα η κυβέρνηση και η πολιτική ηγεσία του ΥΠΕΝ υπό τον υπουργό Σταύρο Παπασταύρου, με νομοθετική ρύθμιση που κατατίθεται με τροπολογία στις 12 Μαΐου στη Βουλή, για να θεραπεύσει τις επιπτώσεις που έχουν επιφέρει στην οικοδομή οι δικαστικές αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας για τα μπόνους του οικοδομικού κανονισμού.
Βασικός κανόνας της νέας πολιτικής είναι η ασφάλεια δικαίου για τους πολίτες που εξέδωσαν νόμιμα τις οικοδομικές άδειες, η προστασία του περιβάλλοντος, χωρίς όμως να μετατρέπεται σε βαρίδι για την οικιστική και οικονομική ανάπτυξη, καθώς και η εναρμόνιση με τις αποφάσεις του ΣτΕ προκειμένου οι ρυθμίσεις να είναι πολλαπλά θωρακισμένες και χωρίς να κινδυνεύουν από ένα νέο κύμα προσφυγών στο μέλλον.
Στο πλαίσιο αυτό, η νέα πολιτική ηγεσία του ΥΠΕΝ επιδιώκει να θεσπίσει ένα όσο γίνεται πιο στιβαρό νομοθετικό πλαίσιο, με βάση το οποίο:
α) Εξασφαλίζεται ένας προστατευτικός πυρήνας αδειών για όσους έχουν εξασφαλίσει έναρξη εργασιών μέχρι τις 11 Δεκεμβρίου, οι οποίοι έχουν το δικαίωμα να χτίσουν με βάση τα κίνητρα του ΝΟΚ.
β) Χορηγείται κατά προτεραιότητα άμεση αναθεώρηση οικοδομικών αδειών για όσους δεν έκαναν έναρξη εργασιών μέχρι την 11η Δεκεμβρίου, με επιστροφή όλων των φόρων, παραβόλων και εισφορών που έχουν καταβάλει για τα πρόσθετα τετραγωνικά που προβλέπει η οικοδομική τους άδεια.
γ) Θεσπίζεται η έννοια του περιβαλλοντικού ισοδύναμου για δημοτικές ενότητες ή δήμους προκειμένου να αντισταθμιστεί η περιβαλλοντική ζημιά που προκύπτει λόγω των μπόνους του ΝΟΚ.
δ) Το περιβαλλοντικό ισοδύναμο θα καταβάλλεται εν είδει οικονομικού αντιτίμου από τους κατόχους αδειών για τα τετραγωνικά που προσαυξάνονται σε μια οικοδομική άδεια λόγω των κινήτρων του οικοδομικού κανονισμού και θα αφορά τόσο κατόχους αδειών που έχουν εκκρεμοδικίες (προσφυγές στα δικαστήρια για ακύρωση άδειας), αλλά και όσες άδειες υπόκεινται σε χρηματοδοτικά εργαλεία (ΕΣΠΑ, Ταμείο Ανάκαμψης κ.ά.)
ε) Ανευ καταβολής αντιτίμου θα προχωρήσουν οι άδειες που αφορούν στρατηγικές επενδύσεις (ΕΣΧΑΣΕ – ΕΣΧΑΔΑ) όπως η επένδυση στο Ελληνικό, καθώς επίσης και τα διατηρητέα κτίρια.
Σημαντική επισήμανση για το μέλλον του ΝΟΚ αποτελεί «το κλείσιμο ματιού» της απόφασης του ΣτΕ για τα μπόνους. Το Συμβούλιο της Επικρατείας κρίνει με την πρόσφατη απόφαση της Ολομέλειας ότι η προσθήκη ύψους και συντελεστή δεν συνιστά «ζημιά» εφόσον προβλέπεται από τον πολεοδομικό σχεδιασμό και δεν αποτελεί οριζόντια ρύθμιση. Αυτό αφήνει ανοικτή τη δυνατότητα τροποποιήσεων του πολεοδομικού σχεδιασμού ώστε να συμπεριλάβουν τα έξτρα μπόνους του ΝΟΚ που θα επιτρέψουν την αύξηση της δόμησης, εφόσον κρίνεται ότι εξυπηρετεί κάποια ανάγκη.
Η ρύθμιση
Η νέα ρύθμιση του ΥΠΕΝ θα περάσει με τροπολογία που θα κατατεθεί σε νομοσχέδιο του υπουργείου Δικαιοσύνης, το οποίο αναμένεται να διαβιβαστεί στη Βουλή τη μεθεπόμενη εβδομάδα και στη συνέχεια θα θεσπιστεί με Προεδρικό Διάταγμα για να περάσει από τον έλεγχο του ανώτατου δικαστηρίου.
Στόχος της κυβέρνησης είναι να ψηφιστεί έως τα τέλη του μήνα και να τεθεί σε άμεση εφαρμογή, προκειμένου να εξειδικευτούν με σαφήνεια οι νέοι όροι δόμησης τόσο για εκείνους που θα καταφέρουν να χτίσουν με τα κίνητρα του ΝΟΚ όσο και για εκείνους που οι αποφάσεις του ΣτΕ δεν τους δικαιώνουν και οφείλουν να ακολουθήσουν νέους κανόνες για να είναι νόμιμες οι οικοδομικές τους άδειες.
Στόχος του υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρου Παπασταύρου αλλά και του υφυπουργού Νίκου Ταγαρά είναι να μην χαθεί άλλος χρόνος στην αποκατάσταση της ομαλότητας στην αγορά, καθώς η απόφαση του ΣτΕ για τον ΝΟΚ έχει παγώσει επί μήνες την οικοδομική δραστηριότητα, λόγω της ασάφειας και της μεγάλης αβεβαιότητας που έχει δημιουργήσει για την επόμενη μέρα. Με το νέο πλαίσιο, η κυβέρνηση χαράσσει με σαφήνεια τον οδικό χάρτη και δίνει όλα τα αναγκαία εργαλεία που χρειάζονται οι ιδιοκτήτες ακινήτων για να προχωρήσουν στα επόμενα βήματα.
Το φρένο που έχει μπει στην οικοδομή καταδεικνύουν άλλωστε και τα τελευταία στατιστικά της ΕΛΣΤΑΤ, που δείχνουν τη μεγάλη βουτιά κατά 37% των οικοδομικών αδειών για τον Ιανουάριο, εικόνα που δεν αναμένεται να αντιστραφεί ούτε και για τους επόμενους μήνες, μέχρι τουλάχιστον να αφομοιώσει η αγορά τα νέα μέτρα και να ξαναπάρει μπρος η οικοδομική δραστηριότητα.
Κατηγορίες
Ας δούμε όμως με ποιον τρόπο το ΥΠΕΝ θα βγάλει από την πολύμηνη καραντίνα την οικοδομική δραστηριότητα, ποιοι θα διατηρήσουν τα προνόμια των μπόνους, ποιοι θα τα χάσουν και θα χρειαστεί να πληρώσουν για να δομήσουν με βάση τις άδειες που έχουν εκδώσει, αλλά και πώς οι οικοδομικές άδειες με κίνητρα του ΝΟΚ θα μπορέσουν να ξεπεράσουν τον νομικό σκόπελο των αποφάσεων του ΣτΕ.
Οριστικά προστατευμένοι από το πλαίσιο των δικαστικών αποφάσεων παραμένουν όσοι έχουν οικοδομική άδεια και έχουν ξεκινήσει εργασίες μέχρι τις 11 Δεκεμβρίου του 2024, οι οποίοι θα μπορούν να εκτελέσουν τις οικοδομικές άδειες με τη χρήση των κινήτρων χωρίς να κινδυνεύουν με ακύρωση των αδειών τους. Για αυτήν την κατηγορία δεν θα χρειαστεί ρύθμιση, καθώς υπάρχουν οι προβλέψεις του ΣτΕ. Ως έναρξη εργασιών θεωρούνται οι εργασίες εκσκαφής μιας οικοδομής, με κριτήρια που θα εμπλουτιστούν από το ΥΠΕΝ με διευρυμένο πλαίσιο από το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
Αντίθετα, όσοι δεν έχουν εκκινήσει εργασίες μέχρι το συγκεκριμένο χρονικό ορόσημο (της 11ης Δεκεμβρίου κατά το οποίο δημοσιεύτηκε η περίληψη της απόφασης του ΣτΕ), για να μπορέσουν να χτίσουν θα πρέπει να προχωρήσουν σε αναθεώρηση της οικοδομικής άδειας προκειμένου να αφαιρέσουν από αυτή στοιχεία της οικοδομής (π.χ. πατάρια, δώμα) που η δικαστική απόφαση έχει κρίνει αντισυνταγματικά. Κατά το ΣτΕ, αντισυνταγματικός είναι ο μη συνυπολογισμός στον συντελεστή δόμησης των παταριών και του κτίσματος έως 35 τ.μ. στο δώμα, καθώς και η εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια που πρέπει να προσμετρώνται στον συντελεστή δόμησης. Μάλιστα, από την επικείμενη ρύθμιση του ΥΠΕΝ, οι διατάξεις αυτές καταργούνται από τον ΝΟΚ ως ένδειξη πλήρους εναρμόνισης με το Συμβούλιο της Επικρατείας.
Γι’ αυτή την κατηγορία, το ΥΠΕΝ, ως αναγνώριση της πολύμηνης ταλαιπωρίας αλλά και της έλλειψης αξιοπιστίας που έχει επιδείξει η διοίκηση σε όσους πολίτες έχτισαν με βάση τις ρυθμίσεις του νόμου, θα προβλέπει ότι καταβληθέντες φόροι, παράβολα και εισφορές για τα τετραγωνικά που θα αφαιρεθούν από την οικοδομική άδεια (για να εναρμονιστούν με τις αποφάσεις) θα τα επιστρέψουν στους ιδιοκτήτες των ακινήτων. Παράλληλα, προβλέπεται ότι δεν θα εισπράττονται πρόσθετοι φόροι ή παράβολα για τις αναθεωρήσεις των αδειών, οι οποίες θα διενεργούνται κατά προτεραιότητα έναντι άλλων αιτήσεων.
Περιβαλλοντικό ισοδύναμο
Τι θα συμβεί όμως για εκείνους που ξεκίνησαν εργασίες μιας οικοδομής που σταμάτησε λόγω προσφυγής ή για όσους είναι στα τελειώματα μιας κατασκευής που επίσης έχει παγώσει λόγω προσφυγής και κινδυνεύουν να αφήσουν κατασκευαστικά «κουφάρια»; Αν και υπηρεσιακοί παράγοντες του ΥΠΕΝ θεωρούν ότι πρόκειται για μια σχετικά μικρή κατηγορία πολιτών, εντούτοις η νέα ρύθμιση τους βάζει σε καθεστώς προστασίας υπό την ομπρέλα του λεγόμενου περιβαλλοντικού ισοδύναμου.
Πρόκειται για μία κατηγορία πολιτών για τους οποίους η κυβέρνηση έρχεται να σταθμίσει την πραγματικότητα από τη στιγμή που έχτισαν νόμιμα, με βάση το ισχύον θεσμικό πλαίσιο του ΝΟΚ. Γι’ αυτούς τους πολίτες, η ρύθμιση θα προβλέπει την καταβολή ενός περιβαλλοντικού αντιτίμου που θα είναι το αντιστάθμισμα για την περιοχή που έχει προσθέσει τα επιπλέον τετραγωνικά. Κάτι παρεμφερές είχαν θεσπίσει παλιότεροι νόμοι και στην περίπτωση των αυθαιρέτων με μεγάλες περιβαλλοντικές παραβάσεις, χωρίς όμως ποτέ να έχει υλοποιηθεί στην πράξη.
Το περιβαλλοντικό ισοδύναμο θεσπίζεται για την αποκατάσταση της ζημιάς που προκαλούν σε μια περιοχή τα μπόνους του ΝΟΚ και έχει να κάνει με την οικιστική και αστική βελτίωση, στην οποία δίνει μεγάλη σημασία και το ΣτΕ. Τα μέτρα αυτά θα εφαρμόζονται σε επίπεδο δημοτικής ενότητας και επίπεδο δήμου εφόσον αφορούν τα μεγάλα μητροπολιτικά συγκροτήματα Αττικής και Θεσσαλονίκης.
Για παράδειγμα, ο επιπλέον όροφος που χτίστηκε και εμποδίζει τη θέα προς τη θάλασσα μιας γειτονικής οικοδομής, θα μπορεί να αντισταθμιστεί με έναν κοινόχρηστο χώρο ή μια ανάπλαση στην ίδια περιοχή. Θα έχει όμως και οικονομική διάσταση, καθώς θα καταβάλλεται αντιστάθμισμα για τα παραπάνω τετραγωνικά που έχουν χτιστεί και που δεν είναι αποδεκτά από το ΣτΕ, καθώς θεσμοθετήθηκαν όχι με τις ανάγκες μιας περιοχής αλλά με οριζόντιο τρόπο. Το περιβαλλοντικό ισοδύναμο προβλέπεται ότι θα υπολογίζεται επί των τετραγωνικών που κερδίζει μία οικοδομή και έχουν χτιστεί χάριν των μπόνους του ΝΟΚ. Για το περιβαλλοντικό ισοδύναμο θα υπάρξουν και πόροι από το Πράσινο Ταμείο προκειμένου να δημιουργηθεί ένας «κουμπαράς» που θα χρηματοδοτήσει τις δράσεις σε κάθε περιοχή παρέμβασης.
Μια δεύτερη κατηγορία ακινήτων που θα υπόκεινται σε αντίτιμο για περιβαλλοντικό αντιστάθμισμα αφορά τις οικοδομικές άδειες που δεν έκαναν έναρξη εργασιών αλλά έχουν υποβληθεί σε διάφορα χρηματοδοτικά εργαλεία (Ταμείο Ανάκαμψης, ΕΣΠΑ). Οι περιπτώσεις αυτές αφορούν ακίνητα που έχουν υποβάλει σχετικούς φακέλους προς έγκριση στα αρμόδια χρηματοδοτικά προγράμματα, αλλά με βάση τα όσα προέβλεπε ο οικοδομικός κανονισμός πριν καταπέσει στο Συμβούλιο της Επικρατείας. Για τις άδειες αυτές μπορεί οι ιδιώτες να έχουν προχωρήσει σε κάθετες ιδιοκτησίες και να έχουν μεταβιβάσει σε τρίτους με προσύμφωνα, γεγονός που καθιστά επιβεβλημένη τη ρύθμιση από τον νόμο, προκειμένου να μην εγερθούν αποζημιώσεις.
Η εφαρμογή των μέτρων του περιβαλλοντικού ισοδύναμου για να επιτευχθεί η οικιστική βελτίωση, με βάση το πλαίσιο του υπουργείου, θα γίνει μέσα από ένα ειδικό σχέδιο, το λεγόμενο Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ). Το σχέδιο αυτό θα εκπονείται όπου υπάρχουν περιπτώσεις εφαρμογής διατάξεων του ΝΟΚ και θα εξειδικεύει τα μέτρα που θα προβλεφθούν σε μια περιοχή (δηλαδή, κοινόχρηστους χώρους πρασίνου, παρεμβάσεις ανάπλασης κ.ά.) με στόχο την αναβάθμιση του οικιστικού περιβάλλοντος εκεί που βρίσκονται οι άδειες.
Το ΕΣΠΙΑΠ θα εκπονείται από το ΥΠΕΝ με τη χρηματοδότηση του Πράσινου Ταμείου και η ολοκλήρωσή του θα είναι βασική προϋπόθεση για τις άδειες που υπόκεινται σε χρηματοδοτικά εργαλεία. Δεν θα ισχύει το ίδιο για την πρώτη κατηγορία αδειών (π.χ. όσες σταμάτησαν λόγω προσφυγής), καθώς γι’ αυτές θα αρκεί η έναρξη του ειδικού σχεδίου για να προχωρήσουν. Τα χρήματα που θα αντληθούν από τον νέο μηχανισμό θα έρθουν και θα χρηματοδοτήσουν τις περιβαλλοντικές δράσεις. Ο νόμος θα προβλέπει ότι σε οικοδομές που έχουν ολοκληρώσει τον φέροντα οργανισμό (σκελετό της κατασκευής) η επανέκδοση της οικοδομικής άδειας θα γίνεται άμεσα (σ.σ.: υπάρχει πρόβλεψη να ολοκληρώνεται εντός λίγων ημερών) από την έναρξη υλοποίησης του ΕΣΠΙΑΠ. Αντίθετα, σε όσες δεν έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός, θα απαιτείται η επαναξιολόγηση των φακέλων από τα αρμόδια όργανα του ΥΠΕΝ (ΚΕΣΥΠΟΘΑ, ΚΕΣΑ).
Τα κίνητρα
Η ρύθμιση προβλέπει ότι θα υπάρξουν άλλες δύο κατηγορίες στις οποίες δεν θα «κατεδαφιστούν» τα προνόμια του ΝΟΚ και αυτές είναι τα ειδικά χωροταξικά εργαλεία ΕΣΧΑΣΕ (Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικών Επενδύσεων) και ΕΣΧΑΔΑ (Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Δημόσιων Ακινήτων), Σχέδια Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης,
Τροποποίηση Ρυμοτομικών Σχεδίων κ.ά. Στα ΕΣΧΑΔΑ ανήκει και η επένδυση του Ελληνικού, η οποία έχει θεσμοθετηθεί με Π.Δ. του 2018, για το οποίο αναμένεται να υπάρξουν ειδικές πρόνοιες από τον νόμο. Η δεύτερη περίπτωση που εξασφαλίζει τα κίνητρα του ΝΟΚ είναι τα διατηρητέα κτίρια. Και οι δύο αυτές κατηγορίες κρατούν τις ευεργετικές διατάξεις του ΝΟΚ, με τη λογική ότι δεν αποτελούν οριζόντιες ρυθμίσεις, αλλά ρυθμίσεις που αφορούν συγκεκριμένες περιοχές της χώρας, επομένως ευθυγραμμίζονται και με τη φιλοσοφία του ΣτΕ.
1. Κανονικά το bonus δόμησης για όσους έκαναν έναρξη εργασιών έως τις 11 Δεκεμβρίου του 2024
2. Θα επιβαρυνθούν όμως με οικονομικό αντίτιμο ως περιβαλλοντικό ισοδύναμο για κοινόχρηστα έργα στην περιοχή
3 Αναθεωρούνται οι εκδοθείσες άδειες (που δεν προχώρησαν σε έναρξη εργασιών έως τις 11/12) και επιστρέφονται οι πρόσθετοι φόροι, εισφορές για τα επιπλέον τετραγωνικά
4. Χωρίς bonus τετραγωνικών
οι νέες οικοδομικές άδειες στο εξής, όπως προβλέπει η απόφαση του ΣτΕ, μέχρι να εκπονηθούν πολεοδομικά σχέδια (σε 2-3 χρόνια)
Κατατίθεται στις 12 Μαΐου η τροπολογία με στόχο να ξεπαγώσει η οικοδομική δραστηριότητα
