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【SIMO思默制作室內裝修】
居家裝潢｜空間設計｜舊屋翻新｜系統傢俱


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裝修最容易吵起來的其中一種情況，就是工程做到一半，突然一句：「這邊要再加 20 萬。」老屋翻新有追加，其實不一定代表業者亂收錢。很多問題像是舊管線、漏水、腐蝕、前屋主留下來的施工狀況，真的要拆開之後才看得到。但追加之前，至少應該把幾件事情講...
16/10/2026

裝修最容易吵起來的其中一種情況，就是工程做到一半，突然一句：
「這邊要再加 20 萬。」
老屋翻新有追加，其實不一定代表業者亂收錢。
很多問題像是舊管線、漏水、腐蝕、前屋主留下來的施工狀況，真的要拆開之後才看得到。
但追加之前，至少應該把幾件事情講清楚：
為什麼要追加？
實際增加哪些工項？
數量、材料規格、金額是多少？
會不會影響原本工期？
雙方有沒有留下書面紀錄？
如果只靠一句「這個要加錢」，工程做完才開始算帳，最容易變成：
屋主覺得：「我以為這個本來就有包。」
業者覺得：「這明明就是額外工程。」
所以思默現在也有導入住保履約，希望把工程變更、追加、驗收、付款與延期原因都盡量留下紀錄。
每一期工程款，也應該先看清楚這個階段到底完成了什麼。
是防水？
水電？
木作？
系統櫃？
還是設備安裝？
先確認工程內容，再談這一期的付款。
我們也整理了一份「裝修工程爭議自檢表」，如果你正在施工，可以先檢查：
追加有沒有書面報價？
驗收標準有沒有寫清楚？
工程變更有沒有紀錄？
延期原因與新工期有沒有確認？
圖面、估價單、驗收、付款紀錄有沒有保存？
這些東西平常看起來很瑣碎，真的對追加款、工期或驗收有爭議時，就是最重要的依據。
思默在台中做裝修 10 年以上，只做台中市的老屋翻新、新成屋與預售屋客變。設計到工程統包一手負責，也有導入住保履約。
我們願意讓屋主問清楚每一筆追加怎麼來、每一期為什麼收款、工程延誤從哪一天開始。
因為今天花的是幾十萬、幾百萬，這些本來就應該說清楚。
如果你手上已經有其他公司的報價單、追加單，也可以私訊或加 LINE 傳給我們。
我可以先幫你看看：
哪些地方最容易做到一半，才突然多出一筆錢。
#台中室內設計 #老屋翻新 #裝修避雷 #住保履約 #思默制作

裝修時，很多人會花很多時間比報價，卻比較少注意一件事：工程款到底是怎麼付的？/有些案子會遇到這種狀況：工程款已經付出去大半，現場卻才剛拆除、水電剛進場。這時候如果工程延誤、工班進度不穩，屋主手上的選擇就會變少。所以思默現在也有導入「住保履約...
08/10/2026

裝修時，很多人會花很多時間比報價，卻比較少注意一件事：
工程款到底是怎麼付的？
/
有些案子會遇到這種狀況：
工程款已經付出去大半，現場卻才剛拆除、水電剛進場。
這時候如果工程延誤、工班進度不穩，屋主手上的選擇就會變少。
所以思默現在也有導入「住保履約」。
簡單來說，工程款可以先進入信託專戶，再依雙方約定的工程階段、驗收結果進行撥款。
/
也就是：
工程做到一個階段，雙方確認一個階段，再依約付款。
簽約前，我會建議屋主至少確認：
工程款是不是分階段支付？
每一期款項有沒有對應實際工程內容？
合約有沒有清楚寫出驗收標準？
是不是驗收完成後才進到下一階段付款？
尾款有沒有保留？
有沒有第三方信託或履約管理機制？
/
依目前住保履約契約，信託管理費約為總工程款的 1%。
但這件事情也要講清楚：
住保履約主要管理的是工程價金與履約流程，並不代表防水、木作、泥作就會自動變好。
所以思默不會只拿「有履約」當賣點。
設計圖要清楚、報價要清楚、材料規格要清楚、施工現場要有人管、每個階段該驗的還是要驗。
履約多管一道錢，工程品質還是我們自己負責。
/
如果你最近正在台中找裝修公司，除了比較總價，也可以直接問對方：
「你們每一期怎麼收款？可以做住保履約嗎？」
如果想知道思默實際會怎麼拆工程、安排驗收與付款，也可以私訊或加 LINE，把坪數、屋況與預算傳給我們。
我們可以直接跟你說，這個案子如果交給思默，付款會怎麼安排。
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#台中室內設計 #老屋翻新 #新成屋裝潢 #裝修避雷 #思默制作

很多人一想到老屋翻新，第一個念頭就是：「全部拆掉，重新做比較乾淨。」但做了十幾年老屋，我反而最常跟屋主說：這個可以不用拆。因為拆除本身就是一筆錢，拆完之後還要再花一筆重新做。如果原本的磁磚平整、沒有空心漏水，地板未必需要打掉；舊櫃結構還穩，...
05/10/2026

很多人一想到老屋翻新，第一個念頭就是：

「全部拆掉，重新做比較乾淨。」

但做了十幾年老屋，我反而最常跟屋主說：

這個可以不用拆。

因為拆除本身就是一筆錢，拆完之後還要再花一筆重新做。

如果原本的磁磚平整、沒有空心漏水，地板未必需要打掉；舊櫃結構還穩，也可以透過換門片、五金繼續使用；鋁窗沒有變形、滲水，也不一定需要整組更新。

真正該把預算留給的，是那些交屋後才發現有問題，就必須重新拆一次的地方。

像是防水、水電、浴室，以及施工前的保護工程。

至於全室天花板、造型電視牆、間接照明，甚至部分系統櫃，很多時候都可以依預算延後，甚至不做。

所以我在規劃老屋時，通常會把項目分成 4 類：

先做、可以留、可以省、之後再補。

不是什麼都不做，而是先把錢花在真正影響居住品質的地方。

完整清單都整理在圖片裡，正在規劃老屋翻新的屋主，可以先存起來。

如果你家正準備施工，但不確定哪些該拆、哪些其實能留，也可以私訊思默或加 LINE，把屋齡與現況照片傳給我，我先幫你一起看看。

#台中老屋翻新 #台中室內設計 #老屋改造 #裝潢預算 #思默制作

到底要怎麼分辨裝潢蟑螂？裝修最容易踩雷的時候，通常不是施工開始之後。而是你拿到 3 張報價單，看到其中一張便宜兩三成，心裡想著：「這家 CP 值也太高了吧？」問題是，最便宜的報價，不一定是真的比較便宜也可能只是有很多東西還沒寫進去。拆除、清...
04/10/2026

到底要怎麼分辨裝潢蟑螂？裝修最容易踩雷的時候，通常不是施工開始之後。

而是你拿到 3 張報價單，看到其中一張便宜兩三成，心裡想著：

「這家 CP 值也太高了吧？」

問題是，最便宜的報價，不一定是真的比較便宜
也可能只是有很多東西還沒寫進去。

拆除、清運、保護工程、防水、材料規格，如果報價階段沒有講清楚，等工程做到一半才開始追加，你的房子已經拆了，選擇也會越來越少。

所以我一直建議屋主，簽約前先花幾分鐘確認幾件事：

公司與室內裝修業登記查不查得到？
該申請室內裝修許可時，業者知不知道怎麼處理？
報價單有沒有清楚列出數量、單位、品牌與規格？
付款是不是跟施工進度、驗收綁在一起？
有沒有固定地址、發票、保固與施工保險？

還有一個最重要的觀念：

3 張報價單，不要只看最後那個總價。
把工程項目排在一起比，才能看出到底誰少報了什麼。

這篇把簽約前可以自己查的方式整理成一份檢查清單，準備裝修、新成屋或老屋翻新的屋主，可以先存起來。

如果你手上已經有報價單，但不確定裡面有沒有漏項，也可以私訊思默或加 LINE 傳給我，我可以幫你一起看看。

#台中室內設計 #老屋翻新 #新成屋裝潢 #裝潢避雷 #思默制作

做了十幾年預售屋客變，我最常看到的一種浪費，就是：「建商附的全部退掉，之後再自己重做。」問題是，建商通常是用進貨成本退料，不是按照你在外面看到的市價退款。馬桶外面賣 4 萬，不代表建商會退你 4 萬；一套廚具退掉可能拿回 5～10 萬，但交...
02/10/2026

做了十幾年預售屋客變，我最常看到的一種浪費，就是：「建商附的全部退掉，之後再自己重做。」

問題是，建商通常是用進貨成本退料，不是按照你在外面看到的市價退款。

馬桶外面賣 4 萬，不代表建商會退你 4 萬；一套廚具退掉可能拿回 5～10 萬，但交屋後重新做一套，花 15～30 萬都有可能。

所以客變真正該優先處理的，其實不是「哪些東西不喜歡」，而是：

👉 哪些東西交屋後改會拆牆、打地板
👉 哪些管線、插座、迴路之後很難追加
👉 哪些配置會直接影響未來 5～10 年的生活方式

地板、廚具、衛浴設備，如果位置不用動、品質也能接受，多數情況其實可以先留。

真正要在客變階段確認的，是插座與專用迴路、網路點位、冷氣排水、給排水，以及隔間配置。

詳細清單都整理在圖片裡，最近準備客變的可以直接存起來，送客變單前再一項一項檢查。

如果建商已經通知客變，或手上已經拿到客變單，也可以私訊思默，把「平面圖＋客變期限」傳給我們，先幫你看看哪些地方最需要優先處理。

#台中預售屋 #預售屋客變 #台中室內設計 #新成屋裝潢 #思默制作

看台中的中古屋，做了十幾年室內設計，我會建議你先看這三點。先講清楚，我不是房仲，地段、行情、學區我都不懂。我懂的是這間房子買下來之後，要花多少力氣才能住。很多屋主是買完才來找我，一拆才發現有一筆沒算到的錢。那筆錢如果出價前就知道，是可以拿去...
29/09/2026

看台中的中古屋，做了十幾年室內設計，我會建議你先看這三點。

先講清楚，我不是房仲，地段、行情、學區我都不懂。我懂的是這間房子買下來之後，要花多少力氣才能住。

很多屋主是買完才來找我，一拆才發現有一筆沒算到的錢。那筆錢如果出價前就知道，是可以拿去談價的。

下面是我自己看屋會看的三件事：有沒有在漏水、管線幾歲了、想改的地方改不改得動。建議存起來，看屋那天打開照著走。

▍第一點，有沒有在漏水

賣之前重新粉刷很正常，所以牆面乾不乾淨沒有參考價值。我看的是粉刷也藏不住的地方。

・手機手電筒貼著牆打側光。補過的、鼓起來的，側光下很明顯。
・窗框四個角有沒有斜斜往外的細裂縫，那是水最常走的路。
・打開衣櫃跟系統櫃，看背板和底部有沒有發黑、有沒有霉味。牆可以重漆，櫃子後面通常沒人管。
・可以的話，挑下過雨的隔天去。

我在南區做過一間集合住宅，窗框下面漏水，查到最後整棟同一個位置好幾戶都漏，是當年花台的防水沒做好。所以看完屋內，到外面抬頭看一下樓上樓下同位置的外牆，很值得。

▍第二點，管線幾歲了

三分鐘看得完。

・打開電箱。看總開關幾安培，開關有沒有標示哪一路是哪一路，有沒有漏電斷路器。再問一句：有沒有 220？老房子整戶只有 110V 的，比你想的多。
・兩個水龍頭同時開，看水壓掉多少。前幾秒的水如果偏黃，管子大概還是當年的鐵管。
・帶一瓶水，倒進浴室跟陽台的地排，看走得順不順。馬桶沖一次。

然後問屋主：水電有沒有重拉過？哪一年？講不出來的，就把「全室水電重拉」直接算進你的總預算，再回頭看那個開價合不合理。

▍第三點，你想改的地方，改不改得動

看屋的時候很多人已經在想「浴室移到那邊、廚房打開」。給你一個具體的感覺：馬桶想挪位置，5 公分以內用偏心管可以處理。再遠就要重拉糞管，糞管要有 1/100 的坡度，管子要藏，浴室地板通常得墊高 15 公分以上。「把浴室搬到另一邊」多半就卡在這。

廚房同理。除了排水坡度，排油煙管拉太長、彎太多，吸力會掉。

哪面牆能拆要看圖。台中的竣工圖可以跟都發局申請，動格局前我都會請屋主先調。

陽台外推、頂樓加蓋這些既存違建，台中目前只能打電話去都發局問有沒有被查報。出價前打一通。

▍台中的房子，多問一個年份

921 台中是重災區。耐震規定在民國 88 年底大改過一次，所以很多人用民國 89 年當分水嶺，台中市區又全部在車籠埔斷層的加嚴範圍裡。看屋時問一下建照是哪一年的。

這不代表 89 年以前的不能買，我自己就做過 40 年的老屋。但有一件事我要講清楚：結構不是室內裝修能解決的。天花板看到鋼筋外露、混凝土一塊一塊掉，請找結構技師，不要找我，也不要相信任何跟你說「包起來就好」的人。

另外，屋齡滿 30 年的公寓或透天，台中今年第一次試辦老宅延壽補助，外牆、屋頂防水、室內管線都在項目裡，結構安全評估本來就是必做、初評也有補助。要注意的是核准前不能動工，先做就沒有了。資格怎麼看我寫過一篇，粉專往前翻可以找到。

▍看屋那天帶這幾樣

手機手電筒（打側光）
一瓶水（倒地排）
充電器（每個插座插插看）
捲尺
手機的水平儀（放地板上看一下）

問屋主三句：
水電哪一年重拉的？
哪裡漏過水、怎麼修的？
建照是哪一年的？

▍為什麼我要把這些寫出來

中古屋不怕舊，怕的是買的時候不知道它舊在哪。我看過太多屋主是出價之後才知道要多花一筆，那時候已經沒得談了。我希望你在出價前就知道。

我是思默制作負責人 Mark，在台中在地經營 10 年以上，做過 40 年的老屋，也做過 75 坪透天全棟翻修，設計到工程統包一手負責。

如果你看的是預售屋或新成屋，要注意的是完全另一套：客變的時間點、建商給的東西哪些該留著不要動。這個我下一篇講。

正在看房子的，點粉專上方的「加 LINE」按鈕，把屋齡、格局圖或看屋拍的照片傳給我，一起聊聊需求跟問題。

#中古屋 #看屋 #台中中古屋 #中古屋翻新 #老屋翻新 #台中室內設計 #台中室內裝修 #買房筆記 #驗屋 #思默制作

老屋翻新預算有限，我會先做防水、水電、浴室這三樣。理由只有一個：這三樣以後要補做，就得把已經做好的東西拆掉。櫃子、燈、油漆晚兩年做都沒事，這三樣晚做就是重來。為什麼重要大家都知道，我不講。我講每一樣「怎樣才算做對」，你可以直接拿去問你正在談...
28/09/2026

老屋翻新預算有限，我會先做防水、水電、浴室這三樣。

理由只有一個：這三樣以後要補做，就得把已經做好的東西拆掉。櫃子、燈、油漆晚兩年做都沒事，這三樣晚做就是重來。

為什麼重要大家都知道，我不講。我講每一樣「怎樣才算做對」，你可以直接拿去問你正在談的任何一個設計師或統包。

有點長，建議先存起來。

▍防水：先搞清楚水從哪一面來

老屋的水大概三個來源：外牆跟窗框、屋頂、浴室跟管線。處理方式完全不同，所以第一步是找源頭，不是刮壁癌。防水做在水來的那一面最有效，外牆的水，正解是從外面擋。

我在西屯做過一間 30 年透天，屋主原本只想處理壁癌。拆開發現水從高樓層外牆進來，偏偏那一面外面搭不了架，牆裡還有白蟻。外面做不了，只能從室內側做。這種做法水是從防水層背後推過來的，材料要選扛得住的，耐久也一定不如從外面做。所以那個案子完工後我追了一年，過完一個完整的雨季沒再冒，才算結案。

有人跟你說「壁癌刮一刮重批就好」，你問他一句：水從哪來的？

▍水電：不要只問「有沒有換」，問這四件事

這戶有沒有 220V。很多老屋當年只拉單相二線，整戶只有 110。想裝 220 的冷氣、IH 爐，要先向台電申請，屋內線再跟著改。
容量夠不夠。規劃電器前我會請屋主先打 1911 問台電，這一戶能不能增容。不能的話，廚房設備要整個重想。
線徑跟迴路。現在插座迴路走 2.0 的線，冷氣、廚房大電器各走專用迴路，浴室、廚房、陽台要有漏電斷路器。老屋原本的配法，通常一項都不符合。
給水管是不是當年的鐵管。是的話不用考慮，全換。

▍一條工地的規矩：先配管，再防水。防水做完，誰都不准再回來打牆

聽起來很基本，實際上最常出事的就是這條。防水做好了，屋主臨時想多一個插座，水電回來補一支管，一個孔下去，那一面的防水就破了。沒有人會發現，直到兩年後。

所以防水進場前，我會跟屋主把所有插座、出水口的位置最後對一次。那天之後要改，就是重做防水的錢。

▍浴室：老浴室要做就是打到見底

我驗收看這幾個地方：
・洩水坡度要在防水之前做好，不然水會積在防水層上面。
・牆角、牆跟地的交界、管線穿出來的地方，先貼不織布或玻纖網補強，這幾個位置最容易裂。
・淋浴區的防水至少做到 180 公分，能做到頂最好。
・試水。排水孔封死，放水 3 到 5 公分，在牆上畫記號，放 48 小時。水位沒掉、樓下天花板沒事，才能貼磚。

只換馬桶面盆、新磚直接貼在舊磚上的那種浴室翻新，兩三年後樓下來按門鈴的機率很高。

▍那什麼可以晚一點？

櫃子、天花板造型、部分燈具都可以。系統櫃住一陣子再補反而做得更準，那時候你才知道自己東西有多少。地板還平整的話也可以先留。

我會跟屋主把項目分兩類：「以後要拆房子才能做的」跟「以後隨時可以補的」。前面那類做滿，後面那類看剩多少錢再說。以老屋來說，前面那類常常就吃掉一半上下的預算，這是正常的。

▍找任何人估價都可以問的五句話

一、水是從哪裡來的？你怎麼確認的？
二、這戶有沒有 220？容量問過台電了嗎？
三、哪些電器走專用迴路？
四、防水做完之後，還有誰會進來打牆？
五、浴室試水放幾個小時？

答得出來的，大概不會差到哪去。

▍為什麼我要把這些寫出來

老屋翻新的錢，有一半花在完工後看不到的地方。這些東西屋主很難自己判斷，通常是做過一次、出過一次事，才學會。我希望你不用用這種方式學。

思默做老屋的原則是：把錢先放在拆掉才能做的地方，能留的東西就留，不為了做工程而拆。

我是思默制作負責人 Mark，在台中在地經營 10 年以上，老屋翻新是我最常做的案子，設計到工程統包一手負責。非人為因素保固 1 年、終身保修，防水另有保固。每間老屋拆開都不一樣，所以我沒看過現場不報價。

接下來會寫中古屋怎麼看、預售屋客變怎麼選。有房子正要動的，點粉專上方的「加 LINE」按鈕，把地址跟屋齡傳給我，我先幫你排一次順序。西屯至善路的門市也歡迎直接來坐。

#老屋翻新 #台中老屋翻新 #台中室內設計 #台中室內裝修 #中古屋翻新 #防水工程 #水電重拉 #浴室翻新 #裝潢預算 #思默制作

「場勘不就看一看、量一量，為什麼還要收費？」這個問題我被問過很多次。今天直接回答：設計師到你家那 1 個多小時，做的是在你花大錢之前先找問題。到現場我看 5 件事，一次講完。1️⃣ 量的不只是坪數很多人以為丈量就是拿雷射尺量長寬高。實際要記...
20/09/2026

「場勘不就看一看、量一量，為什麼還要收費？」

這個問題我被問過很多次。今天直接回答：設計師到你家那 1 個多小時，做的是在你花大錢之前先找問題。

到現場我看 5 件事，一次講完。

1️⃣ 量的不只是坪數
很多人以為丈量就是拿雷射尺量長寬高。實際要記的是樑柱位置、門窗尺寸、樓高、管道間、插座配置、排水孔、冷氣室外機能不能放。樑的位置決定天花板怎麼包、櫃子做多深；管道間決定廚房浴室能不能移位。這些沒量清楚，圖畫出來就是白畫。

2️⃣ 你想改的格局，現場做不做得到
那面牆能不能拆，是最多人問的。平面圖畫得出來，不代表現場做得到。判斷一面牆能不能動靠 3 件事，照片全拍不出來：
・敲擊的聲音：沉悶紮實多半是承重牆或剪力牆，清脆有回音才可能是輕隔間。
・牆的厚度：承重牆常見 16 到 24 公分，一般隔間牆約 10 到 15 公分，要量門框側邊才知道。
・牆在整棟的位置：外牆、分戶牆、樓梯電梯間周邊、大樑正下方，多半是結構牆。
還有牆裡面有沒有水電管線，你傳給我一面白牆，我看不出裡面走了幾條管。這就是有人拆到一半停工的原因。
真正要決定拆不拆，最保險是調竣工圖。真要動結構牆，要請結構技師評估補強，不是設計師說了算。
拆錯牆最麻煩的是不會當天出事。裂縫、磁磚爆開、門窗關不緊，多半半年到 1 年後才發生。所以我到現場會先把「一定不能動的」跟「可以動但要花錢的」分開告訴你。

3️⃣ 水電、排水、設備
這幾樣往往才是預算暴增的地方。移 1 個馬桶，聽起來只是換位置，但排水要重配、地板要墊高做坡度、樓下天花板可能要動。1 個決定牽出 3 筆費用。
新成屋屋主常問：我有建商圖了，為什麼還要跑一趟？因為圖是蓋之前畫的，房子是蓋之後的。尺寸差 2 公分聽起來沒什麼，但系統櫃照圖做好裝不進去就整組重來，製作週期是 4 到 8 週。
新成屋最好的時機是驗屋當天讓設計師一起到場，驗屋公司找缺失，設計師同步複量。交屋前發現是建商處理，交屋後才發現，你要先證明不是自己造成的。

4️⃣ 老屋要看表面底下
壁癌、漏水痕、磁磚空鼓、管線老化、防水失效。現在不處理，裝潢再漂亮過幾年還是得拆。
我做過西屯 1 間 30 年透天，屋主原本只想做表面更新，我在現場看到啃食痕跡跟水痕。拆開後真的有白蟻跟漏水壁癌，先清除、重做防水、除蟲，才進到裝修。追蹤 1 年沒再發生。那次沒先看出來，屋主的錢就會蓋在問題上面。

5️⃣ 錢要花在哪裡
哪些一定要做、哪些可以先不做、哪些做下去會超出預算。我希望第一次到現場就把方向講清楚，而不是簽約後一直追加。

所以為什麼要收費？
你付的不是「設計師來看一看」，是到現場的時間、判斷的經驗、回去整理圖面的工作。確認施作後這筆費用可以折抵工程款。我不想用「免費看看」把你約進來再急著叫你簽約。收了費，我的責任就是把該講的話講完，包括那些會讓你決定不做的話。
1 次場勘能在動工前抓出 1 個錯誤、少 1 次拆掉重做、避開幾萬到十幾萬的追加，這筆錢買到的是「花大錢之前先把事情搞清楚」。

我是 Mark，思默制作負責人，2010 年入行至今 16 年，在台中做老屋翻新、新成屋裝潢跟預售屋客變，只做台中市。
家裡的房子在考慮整理，歡迎私訊或點主頁加 LINE，告訴我屋齡跟坪數，我先跟你說現場大概要看哪些。

#台中室內設計 #老屋翻新 #新成屋裝潢 #預售屋客變 #裝修場勘

台中危老重建補助 9/1 開始受理。但我先說：補助只有 5.5 萬，真正決定划不划算的是容積獎勵、稅捐減免、融資協助這 3 樣。先用 5 題自檢有沒有資格，拿權狀跟使用執照就能對完，不用花錢。1️⃣ 有沒有使用執照，或市府認定的合法建築物證...
19/09/2026

台中危老重建補助 9/1 開始受理。
但我先說：補助只有 5.5 萬，真正決定划不划算的是容積獎勵、稅捐減免、融資協助這 3 樣。

先用 5 題自檢有沒有資格，拿權狀跟使用執照就能對完，不用花錢。

1️⃣ 有沒有使用執照，或市府認定的合法建築物證明？違建不算，這題沒過後面不用看。
2️⃣ 住宅使用的樓地板面積有沒有超過 2/3？一樓開店、樓上住人的透天要算清楚。
3️⃣ 土地所有權人是不是只有 1 個、而且不是自然人？只登記在公司名下的，不予補助。
4️⃣ 有沒有已經領得使用執照？已經領了的，不予補助。
5️⃣ 同一個重建計畫範圍有沒有重複申請過？重複的，不予補助。

5 題全過才有資格。起造人 2 人以上，要土地所有權人 100% 全體同意並推派 1 人具領。

現在就能先做的 1 件事：申請結構安全性能評估補助
走危老的第 1 步是做結構安全性能評估，這件事本身有補助。
・初步評估：樓地板面積未達 3,000 平方公尺補助 1 萬 2,000 元，以上補助 1 萬 5,000 元。
・詳細評估：補助評估費用 30%，上限 40 萬元。
台中今年名額是初步評估 300 件、詳細評估 3 件，受理到 12 月 15 日，先做先有。就算最後不重建，這份報告留著，你會知道房子結構到底什麼狀況。

補助只有 5.5 萬，真正值錢的是這 3 樣
9/1 公告的「擬具重建計畫費用補助」每案上限 5 萬 5,000 元，補的是申請文件的成本，依發票或收據為準。它不是工程補助，政府不會出錢幫你蓋房子。
危老的價值本來就不在這筆錢：
・容積獎勵：同一塊地，重建後可以蓋得比原本多，這是讓重建在財務上成立的關鍵。
・稅捐減免：重建期間的地價稅、重建後一定期間的房屋稅都有減免。
・融資協助：都發局有信用保證、利息補貼，以及銀行配合的危老融資方案。
所以評估危老划不划算，要算的是容積獎勵能多出多少坪，不是那 5.5 萬。

有資格之後，我建議你先算這題
📍 台中西屯，水湳經貿附近。基地約 36 坪、屋齡 45 年、2 層樓透天，有漏水、壁癌，結構評估也需加強。
屋主一開始想的跟多數人一樣：抓漏、處理壁癌、外牆拉皮。但算下來，室內翻新加外牆拉皮加既有問題修繕，整體費用可能超過 500 萬，而且花完它還是 1 棟 45 年的房子。
討論需求、法規跟整體效益後，最後決定合法拆除、重新申請建照，從 2 層老透天規劃為 6 層樓電梯住宅、共 11 戶全新出租套房，從地基、鋼筋混凝土到水電全部重新施作，最終取得合法使用執照。
所以有資格的人，先算這個：翻修的費用，跟重建後多出來的坪數與租金收益，哪個划算。不是每間都會得到重建的答案，但你連算都沒算過，就等於只有 1 個選項。

要算的不只是錢，還有時間
上面那個案子從前期評估、申請、拆除、重建到取得使照，整體約 3 年。翻修 3 到 6 個月，重建 3 年，這段期間你不能住在裡面。
所以決定之前還要算 2 件事：你等不等得起，以及這段期間你住哪裡。
我不會勸你一定要重建。那個案子走這條路，是屋況、基地條件跟屋主規劃剛好對得上，換 1 間房子答案可能完全相反。

想自己查：台中市危老重建專區 oldbuildingtc.taichung.gov.tw，申請手冊跟表單都在上面；補助申請書到都發局網站的都市更新類表單下載。

我是 Mark，思默制作負責人，2010 年入行至今 16 年，在台中做老屋翻新、新成屋裝潢跟預售屋客變。西屯這件危老案從前期評估、申請、拆除、重建到取得使照，是我們與建築師、結構技師一起完成設計及裝修的。
想先知道自己有沒有機會，私訊或點主頁加 LINE，告訴我屋齡、基地大小、現在幾層樓、幾個所有權人，我先幫你看。
實際規定請以台中市政府都市發展局最新公告為準。

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2026 台中老屋翻新，一坪到底要抓多少？老屋翻新最容易估錯的一件事，就是只用「屋齡」算預算。同樣是 30 年的房子，一間可能十年前已經換過水電、防水，另一間可能從交屋到現在完全沒動過，兩間房子的工程費差到 100 萬以上都有可能。/所以我...
15/09/2026

2026 台中老屋翻新，一坪到底要抓多少？
老屋翻新最容易估錯的一件事，就是只用「屋齡」算預算。
同樣是 30 年的房子，一間可能十年前已經換過水電、防水，另一間可能從交屋到現在完全沒動過，兩間房子的工程費差到 100 萬以上都有可能。
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所以我們通常會先看「屋況」，再看「屋齡」。
第一級｜屋齡約 20～25 年，屋況良好、管線曾更新
如果格局不大改，水電、給排水及防水經過檢查後仍可使用，主要做地板、油漆、廚具、衛浴、系統櫃及局部水電調整，屬於比較接近「輕度翻新」。
2026 台中工程預算建議先抓每坪約 4～6 萬。
以室內施工 30 坪估算：
約 120～180 萬。
這類房子最大的優勢，就是不用把大量預算花在拆除、重新配管及基礎工程，所以比較有機會把錢留在屋主真正看得到、用得到的地方。
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第二級｜屋齡約 25～35 年，管線未完整更新、有漏水或需要調整格局
這是我們實務上最需要仔細評估的一個區間。
因為房子看起來可能還能住，但是打開之後，常會碰到老舊電線、給排水管、防水層失效、壁癌，甚至原本裝修把問題蓋在裡面。
如果需要局部或全室水電更新、浴室打除重做防水、泥作、格局調整，再加上基本裝修：
2026 台中工程預算建議抓每坪約 6～10 萬。
30 坪大約：180～300 萬。
實際落在哪裡，最大的分界通常不是你選哪一片磁磚，而是：
「水電、防水、泥作到底要做到什麼程度？」
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第三級｜屋齡 35 年以上，管線未更新、有壁癌、漏水或外牆問題
35 年以上的老屋，我們通常不會一開始就急著談風格。
第一件事情反而是先確認：
水電要不要全室重拉、給排水是否需要更新、配電箱及用電容量是否足夠、浴室及陽台防水、鋁窗狀況、外牆漏水，以及格局或結構有沒有問題。
如果這些基礎工程大部分都需要處理，就已經屬於「全面翻新」。
2026 台中建議工程預算至少先抓每坪約 8～12 萬起。
30 坪大約：240～360 萬起。
如果還涉及結構補強、外牆工程、屋頂防水、全室鋁窗、樓梯或大幅度格局變更，超過這個區間也很正常。
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哪些狀況最容易讓預算突然往上？
老屋真正容易追加預算的，通常不是系統櫃多做一個，而是進場之後才發現基礎問題。
例如：
① 原本以為局部改水電，最後發現全室都應該換。
② 拆除後才發現漏水、壁癌或防水層已經失效。
③ 原有用電容量不足，需要重新評估進線、配電箱，甚至向台電申請增加用電容量。
④ 外牆漏水，需要搭鷹架或使用其他高空施工方式。
⑤ 拆除後發現結構裂縫、鋼筋鏽蝕或其他需要專業技師進一步判斷的問題。
碰到其中任何一項，都可能是數萬到數十萬元以上的增加。
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所以我們通常會建議老屋翻新：
總工程預算另外保留約 10～20% 的預備金。
不要一開始就把 100% 預算全部拿去做看得到的裝潢。
設計費、監工費也要先算進總預算
很多第一次裝修的屋主會先問：
「我有 200 萬，可以做到什麼程度？」
但這時候一定要先確認這個 200 萬，是「純工程費」，還是「全部做到好」的總預算。
以 2026 年台中市場來看，設計費的公開行情範圍很大，約每坪 3,000～12,000 元都有；一般完整住宅設計，可以先用約 4,000～6,000 元／坪作為初步估算。
30 坪大約：設計費 12～18 萬。
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監工／工程管理費則常見約工程款的8～10%，但每家公司計價方式不同，有些另外計算，有些已包含在工程報價中。
所以簽約前一定要問清楚：
設計費、工程費、監工管理費，是分開計算，還是已經包含？
不要等工程預算談完，最後才發現還有一筆沒有算進去。
老屋的錢，主要花在「完工後看不到」的地方
很多屋主第一次看報價，都會先比較：
「為什麼你們櫃子比較貴？」
「磁磚一坪多少？」
「廚具多少錢？」
但真正把老屋跟新成屋預算拉開的，往往不是這些東西。
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而是：
水電管線、給排水、防水、拆除清運、泥作修復、漏水處理。
這些工程做完之後，大部分都會被磁磚、油漆、地板、天花板蓋起來。
你交屋的那一天，可能一樣都看不到。
但偏偏就是這些看不到的地方，決定這間房子未來十年、二十年住起來安不安心。
所以我們常跟客戶說：
老屋翻新不是把舊的房子「做漂亮」，而是先把房子的身體整理健康，再來談它穿什麼衣服。
如果總預算有限，我們寧願先把水電、防水、結構及基礎工程做好，造型、櫃體、特殊材料以後還有機會增加。
因為櫃子以後可以再做，牆裡面的管線，不應該等漏水了才拆掉重來。
我是思默制作的負責人 Mark。
如果你家在台中有老屋翻新的需求，歡迎點擊我們主頁加官方 Line，把您的需求或照片發給我們，一起討論看看接下來可以怎麼幫助到您！

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