27/01/2026
對房產稅務跟房屋遺產稅有困擾的人，可以找我的好朋友來談談！
如果文山區有想要找房子的人，長庚是那邊的專家唷～
【不是房子要賣，是尊嚴先放下：我在法拍前線看到的真實現場】
如果今天站在這裡的是你，是你爸媽留下來的房子、是你銀行帳戶裡的最後一條退路
#你會選擇撐還是選擇放
「長庚，一直都有在關注你，看你最近業績好像不錯，有沒有時間出來聊一聊？」
電話那一頭，是認識三十多年的老鄰居王阿姨
她兒子跟我差不多年紀，小時候住在同一條巷子、同一個社區，那個年代沒有手機、沒有社群，就是你家我家輪流跑，玩到天黑被大人抓回去吃飯
所以那天她突然打來，我心裡其實有點沉
老實說，這種電話，通常不會只是敘舊
我們在咖啡廳坐下來，她話還沒說完，眼淚就先掉了…
原來，她先生因為公司周轉，把房子拿去增貸 800 萬，外面又疊了企業週轉貸款，利率10%
「阿姨，謝大哥都沒有跟你說到底發生什麼事嗎？」
「沒有啊，他從以前發生什麼事都默不吭聲，都是我在那邊處理事後，這一次也沒有例外，搞得我真的快燒起來了！」
「像上次他借的錢，最後還是我拿黃金首飾去賣掉…」
市場一冷、資金一卡，錢開始繳不出來，銀行也已經在準備動作
說白一點就是，一旦進入法拍流程，房子的價格不是市場決定，是銀行決定，屋主幾乎沒有實質談判空間
這不是每一間房的結果，而是我在有時間與資金壓力的案件中，最常看到的路線發展
#對於房仲與屋主都是壓力山大
#燙手山芋案件
房子在台北市文山區，是她爸媽 35 年前留下來的嫁妝
住了三十幾年，牆壁、地板、窗戶，都是她的人生
現在要賣掉，換現金，救現實，知道最殘酷的是什麼嗎？
#不是房子要賣
#是尊嚴要先放下
起初請阿姨和家人先跟銀行窗口碰面協商，爭取一點時間
銀行那邊願意給緩衝，我們才有空間處理房子，而不是被流程推著走
她把專任委託交給我
這七個字的意思，不只是「幫我賣房」
是「我這輩子最重要的一塊，交給你了」
我跟她說市場的現實，也想跟正在看這篇的你說
你現在不是在跟市場比價、是在跟時間賽跑、不降價
下一步不是再等等，是走向法拍
錢少一點，還有機會重來，信用壞掉，影響的是一輩子
#這些話不好聽
#她聽進去了
這間房在文山區，接近未來溝子口捷運站，公寓四樓
真的是格局方正、採光佳（對就是你常聽那一句話XD），唯一的缺點是無尾巷
在市場上這種條件，通常會直接影響看屋、出價意願
#有誰沒事想住在無尾巷
？
現實就是這樣，市場不會因為你有故事，就多給你一百萬
同樣條件，如果今天是在板橋或是新店，市場給的容錯率，其實會完全不一樣
我判斷一間房「離成交有多遠」，看三個指標
點閱率超過500次以上：市場有沒有在看你
帶看組數每周5組以上：買方有沒有在動
店裡同事1/3願意主動轉發、介紹買方：仲介圈認不認同你的價格
三個一起往上走，成交那天，通常就不會超過一個月了
#以我從業15年房仲經歷
#成交200間房得到經驗而定
經過二個月，帶看 5 組，終於來了一對年輕夫妻（及時雨）
租房租到被房東趕過好幾次，他們只想要一個「不會被趕走的家」
問題很多、問很細、也很現實，我不怕問題多
怕的是什麼都不問，因為每一組帶看勢必在現場
我知道他們在擔心什麼，也知道阿姨在害怕什麼
談價格的那一天，其實很安靜，沒有拍桌、沒有吵架
只有三種人生，坐在同一張桌子上
找一個彼此都能往前走的數字
最後，成交了
#但事情沒有那麼戲劇性地結束
交屋前，銀行要求連同額外借款一起清償
阿姨根本拿不出那近百萬的現金
那一刻、屋主無力、買方緊張，在流程裡，銀行只看數字
銀行有銀行的規則，屋主有屋主的人生，我只是站在中間，盡力讓兩邊都能往前走
我跟同事、買方、履約保證公司，溝通來來總共 6 次
最後用履保專戶出款的方式，把洞補起來
這一步，等於是幫買賣雙方，擋住最後一顆地雷
你在 FB 常常看到房仲 PO 賀成交不會寫這一段
廣告題材也不會拍這一段
#但這一段才是我們每天的日常
這一戶四樓，最後的成交價
甚至比一年前樓下二樓的成交價還高 20 萬
不是賣到奇蹟價，但至少沒有讓屋主跌破尊嚴
這只是單一個案，不代表整體行情，但對當事人而言意義重大；
但也有很多物件，我必須老實跟屋主說，市場並不一定會給更高的答案
我寫這篇，不代表整個市場
只是我走進什麼家庭、看到什麼案子、遇到什麼現場，就記下來
你不認同沒有關係
我尊重每一種立場
但希望我們可以理性討論，彼此留一點基本的網路禮儀
我的文章不會刪
因為幾年後回頭看
這些都是房地產市場走過的痕跡
也是我自己走過的判斷
我知道，講真話會被討厭
但如果我只講大家愛聽的
那我跟大多數房仲，其實沒有什麼不同
最後，我留一句給正在賣房、正在觀望、正在撐的你
以前開高價慢慢等的賣法，現在真的不太適用了
現在是買方市場，你需要的不是期待奇蹟
是做出決定的勇氣，房子會過戶、銀行會結案
只有人生，會記得那一天，是誰陪你撐到最後
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不一定要買房、賣房，但也許你的一次互動
會讓這篇剛好被一個正在撐的人看到
#市場不會因為你有故事
#就多給你一百萬
#現在是買方市場
#需要的不是期待奇蹟
#而是做出決定的勇氣
#價格不是市場給的是屋主什麼時候願意放手
#房子會過戶銀行會結案只有人生會記得那一天是誰陪你撐到最後
